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Son varios los gastos que tenemos que soportar los consumidores a
la hora de contratar un préstamo hipotecario. Es necesario conocer
cuáles son estos gastos y de ésta manera tener una visión más real
del coste global de esta operación
Antes de dar este paso es preceptiva una documentación
complementaria a saber:
Documentación complementaria
- Título de propiedad del vendedor.
- Último recibo del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al piso que
estamos comprando.
- Condiciones de la compra-venta, que
normalmente serán las mismas pactadas en el contrato privado entre
comprador y vendedor.
Con esta documentación se va al notario, donde se formaliza la
escritura de compra-venta de la vivienda y la del préstamo
hipotecario.
Comprobaciones a
efectuar
Es importante comprobar que la
escritura del préstamo hipotecario contenga todas las menciones que
firmamos con el banco. Es responsabilidad del notario el que los dos
documentos coincidan, pero podemos acudir a cotejar os documentos
unos días antes en su despacho, ya que el acto de formalización de
la escritura y de entrega de los documentos son simultáneos o lo que
es lo mismo, se realizan en unidad de
acto.
Antes de firmar la escritura, es conveniente encargar al notario
que verifique en el Registro de la Propiedad que el inmueble no ha
sufrido ninguna alteración desde que se hizo la primera
verificación.
Hay que verificar que la vivienda que vamos a adquirir pertenece
verdaderamente a quien intente vendernosla y que se encuentra libre
de cargas y gravámenes, como anteriores hipotecas, embargos,
servidumbre o usufructos, que nos pueden ocasionar un grave
perjuicio. También hay que comprobar que la vivienda se encuentre al
corriente en cuanto al pago del IBI y de los gastos de
comunidad.
Inscripción en el registro de la
propiedad
La escritura notarial deberemos inscribirla en el Registro de la
Propiedad para que la garantía hipotecaria quede constituida.
La inscripción se puede alargar, por lo que en teoría podría
peligrar la entrega del dinero del préstamo por parte de la entidad
financiera, pero en la práctica,
la mayoría de entidades nos
darán el dinero simultáneamente a la firma de las escrituras para
que en ese mismo momento podamos pagarle al vendedor.
Para garantizar que se podrá inscribir en el Registro, la entidad
suele realizar un examen riguroso tanto del notario como del resto
de agentes que intervienen en
la operación. Por medio de la
inscripción, ésta será oponible a terceros.
Copia de la escritura
Se puede obtener una copia de la escritura del préstamo
hipotecario, solicitándola al notario ante el que se firmó. Su coste
no es excesivo y con esta copia podremos saber en cualquier momento
nuestros derechos y obligaciones en el préstamo.
Provisión de
fondos
El día en el que se firme la escritura
deberemos realizar una provisión de fondos que cubra todos los
gastos que conlleva la adquisición de una vivienda como
son: pago
al notario, de la gestoría, los impuestos. La provisión de estos
fondos se podrá realizar a la gestoría que se hará cargo de los
demás gastos.
Gastos inherentes a la contratación de un
préstamo hipotecario
El préstamo hipotecario sólo cubre habitualmente el 80%del valor
de tasación el resto debe financiarse en efectivo o con préstamo
personal, lo que puede conllevar gastos adicionales que deben
computarse por separado.
Tasación: que se debe abonar a la sociedad que se encargó de
calcular el valor de la vivienda. Si esta se ha realizado, habrá que
abonarla independientemente de que luego se consiga o no el préstamo
hipotecario.
Registro: se paga en primer lugar por solicitar al Registro de la
Propiedad información sobre la situación en que se encuentra la
vivienda que deseamos adquirir y, posteriormente, para inscribir las
escrituras de compra del inmueble y del préstamo hipotecario.
Notario: es el agente que da fe pública de las dos escrituras (la
de compra-venta y la del préstamo hipotecario). Pero no sólo es la
persona que certifica la operación, tiene obligaciones con la
persona que le paga, que en este caso es el comprador del inmueble.
Así, debe advertirle e informarle de las cláusulas financieras del
préstamo que por su complejidad e importancia tienen que quedar
claras para el comprador, tales como, comisiones, TAE, índices de
referencia, etc.
Asímismo, deberá examinar y advertir si se da el caso de las
divergencias existentes entre la oferta vinculante del préstamo,
dada por el banco y el documento contractual.
Gestoría: se encarga de todos los trámites administrativos, de
que se lleven a cabo y de su pago, previa provisión de fondos por
parte del comprador.
Gastos bancarios: sobre todos la comisión de apertura del
préstamo.
Seguros: el incendios es obligatorio y como opcionales tenemos el
seguro de vida, el multiriesgo o la prima de seguro que cubre el
pago de la deuda en caso de que la garantía hipotecaria no sea
suficiente.
Estas condiciones pueden aparecer en el contrato previo de
compraventa, en el que se suele detallar que parte se hará cargo de
los gastos adicionales como impuestos o señales que puede acarrear
la operación.
Otra alternativa previa a la compra definitiva es la firma de una
opción de compra cuyo funcionamiento es similar al de la señal, pero
con una precisión, ya que en este caso es conveniente pactar
previamente si el dinero pagado en concepto de opción de compra
forma parte del precio final para no encontrarnos con sorpresas
desagradables.
En todo caso,hay que tener en cuenta que los promotores de
viviendas libres en proyecto o construcción deben garantizar
mediante aval la devolución de las cantidades entregadas a cuenta
por el comprador más unos intereses si la vivienda no se llega a
construir.
Las arras de la
vivienda
Las arras denominadas usualmente como señal, es un pago a cuenta
inicial que se restará del precio final y que indica un compromiso
revocable tanto por parte del comprador como del vendedor. Si el que
desiste es el vendedor, estará obligado a devolver al comprador el
doble de lo que había recibido en concepto de señal. Mientras que si
el que decide echarse atrás es el comprador, perderá lo pagado si
no
se ha pactado lo contrario
Consultas al
notario
Tras realizar la tasación del
inmueble y las demás comprobaciones previas, como la consulta al
Registro de la Propiedad, se le deberá hacer una oferta vinculante
al comprador de préstamo hipotecario. Este tendrá derecho a examinar
el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el
despacho del notario al menos durante los tres días hábiles
anteriores a su otorgamiento.
Es función del notario el informar a las partes del valor y el
alcance del contrato que suscriben, aclarándoles aquellas cláusulas
que por su propia naturaleza técnica puedan confundir al
comprador.
También deberá comprobar que no existen diferencias entre las
condiciones ofrecidas por la entidad, la oferta vinculante y las
cláusulas del documento contractual. En caso de haberlas, se deberá
advertir al prestatario informándole del derecho que tiene a
renunciar al contrato.
En un momento como el actual dónde la competencia bancaria por
ofrecer las mejores hipotecas es feroz, conviene estar atento a
todas las ofertas para cambiar nuestra
hipoteca actual si esta no
nos satisface.
Muchos titulares de hipotecas actuales se pueden sentir en
desventaja con los que firman hipotecas actualmente. Una opción para
el cambio es la novación, operación en la que se renegocian las
condiciones actuales de nuestra hipoteca con nuestro banco.
Si la entidad no aceptar nuestras condiciones siempre nos podemos
acoger a la figura de la subrogación, que supone el cambio de
nuestra hipoteca a otra entidad que nos ofrezca mejores
condiciones.
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