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Los aspectos más importantes en los que debemos fijarnos
son:
· Plazo de duración del préstamo, es decir número de
años en el que se va a devolver el préstamo. Hay que tener en cuenta
que cuanto mayor sea el plazo de duración menores serán las cuotas
mensuales.
· Periodicidad de las cuotas, es decir intervalo
entre pago y pago. Lo más habitual es que tengan carácter mensual
(un recibo al mes) pero también pueden ser trimestrales o tener
cualquier otra periodicidad que se pacte.
· El importe de las
cuotas. Está integrada por dos elementos: la parte del capital del
préstamo que se amortiza y los intereses que se pagan por todo lo
que se debe. Generalmente se utiliza el denominado sistema de
amortización francés según el cual la cuota es constante durante
toda la vida del préstamo (salvo que tratándose de interés variable,
se varíe) de forma que la parte interna de cada cuota de intereses
va disminuyendo con el tiempo y paralelamente aumenta el
capital.
Por último, se ha de estudiar la conveniencia de amortizar
anticipadamente el préstamo. Es decir si interesa que se pueda
devolver el préstamo antes de los plazos pactados, en cuyo caso se
ha de solicitar esta posibilidad al Banco o Caja e incorporarlo como
pacto separado en la escritura, y negociar la comisión que se
cobrará por ello.
Desde 1994 la Ley ha establecido un tope máximo o para esta
comisión en los casos de hipoteca a interés variable que no puede
exceder de un 1% de lo que se anticipe.
En las hipotecas a interés fijo, sin embargo, no existe límite
legal, pero suele estar entre el 2% y el 4% de lo que se devuelve
anticipadamente.
¿Cuándo se revisa el interés del
préstamo?
Normalmente se revisa una vez cada año aunque también puede ser
cada seis meses. El préstamo que hayamos firmado no necesita esperar
a que el Banco de España revise los tipos de interés para adaptarse
a la realidad del mercado. Se ajusta automáticamente cada vez que se
haga la revisión del tipo en el caso de los préstamos a interés
variable.
Tenemos que tener muy presente que de todas las iniciativas que
se van a llevar a cabo están las revisión de interés del presente.
Para que podamos llegar a un claro ejemplo que sea práctico tenemos
que mirar todos los tipos de interés. No se han tenido en cuenta
ninguna de las previsiones iniciales y el único tipo de interés que
parece adecuado es el del EURIBOR.
No se deje cegar por la primera impresión no es lo primero que le
diga su entidad bancaria. Sea consciente de que puede negociar con
las entidades de crédito. Usted puede disponer de algún tipo de
actuaciones referente a como negociar.
En ADICAE le asesoraremos. Y sobre todo compare entre distintas
entidades, puede sorprenderse de os cambios de tipos de interés que
hay. Aunque parezca que no, son grandes diferencias.
Formas de amortización de los
préstamos
hipotecarios
Formas más
usuales:
1.-Amortización mediante pago de cuota comprensiva de
capital e intereses: también conocido como sistema francés de
amortización constante.
2.-Amortización mediante reducción fija y
constante de capital a lo largo de la vigencia del préstamo, más el
cargo correspondiente de intereses, en las mismas fechas que la
amortización de capital.
3.-Amortización mediante cuota fija
comprensiva de capital e intereses que se va incrementando en cada
vencimiento en un porcentaje fijo.
Otras formas:
Existen otros métodos de amortización basados en
diferentes criterios, pero no son los más usuales, además de ser
extremadamente complejos. Entre estos se encuentran:
1.- Sistema
americano: se abonan periódicamente los intereses dejando la
amortización del principal (capital) para el final de la
operación.
2.- Sinking found: una parte del término amortizativo
se destina al pago de los intereses y el resto llamado fondo de
amortización, se aplica a constituir el capital.
3.- Amortización
progresiva de un préstamo con pago anticipado de los intereses: en
este sistema de amortización se hace entrega, en el momento de
conceder el préstamo, de los intereses que devenga.
LA SUBROGACIÓN
Con la subrogación
se traslada la deuda a una nueva entidad financiera que se subroga
en la posición anterior, es decir, asume sus derechos y obligaciones
respecto a la persona que ha solicitado el préstamo. Para que se
produzca la subrogación debemos dejar constancia del cambio en la
escritura, ante notario.
No es necesario hacer una nueva
escritura, aunque muchas entidades insistan en este punto, si no se
han modificado condiciones no financieras.
Cosa distinta es
si se introducen modificaciones en las condiciones no financieras
como el plazo pendiente, la solicitud de más dinero al nuevo
préstamo o cualquier otra.
Si se producen modificaciones en
este tipo, habrá que realizar una nueva escritura.
PROCEDIMIENTO DE LA SUBROGACIÓN
Tras haber
encontrado la entidad que nos ofrezca un tipo de interés más
favorable al actual comienza el proceso propiamente de subrogación
en el que se produce el cambio de la hipoteca.
La nueva
entidad con la que queremos tener la hipoteca nos hará firmar un
documento en el que conste la petición de subrogación y se enviará
al banco antiguo un escrito en el que constará dicha
oferta.
Tras esto, nos deberemos dirigir a la entidad
antigua, que tendrá un plazo de 15 días para ejercer el derecho de
tanteo, o o que es lo mismo, para igualar a oferta de la nueva
entidad o intentar negociar con el cliente otras
condiciones.
Si no prospera el acuerdo, se producirá la
subrogación. Hay que tener en cuenta que la subrogación solo será
interesante si lo que nos ahorramos por pasarnos a la nueva entidad
con préstamos de interés más bajos es más que los gastos que origina
la subrogación.
Es recomendable, en general, para préstamos
con altos tipos de interés y en el primer tercio vida del préstamo.
Cuanto mayor es la diferencia de tipos, más posibilidades hay de que
compense el cambio.
¡Cuidado con la
revisión de Hipotecas!
El Departamento de Asesoría de AICAR-ADICAE ha tenido
conocimiento de que con motivo de la bajada de los índices de
referencia utilizados en la revisión de los préstamos hipotecarios a
interés variable, son varias las entidades financieras (IBERCAJA
entre ellas) que, obviando por completo el sistema de revisión
pactado en la escritura,utilizan un índice de referencia distinto a
aquél que debería ser tenido en cuenta conforme a lo pactado.
Por ello, le aconsejamos que cuando le sea comunicada la revisión
de su hipoteca, ponga especial interés en comprobar que el índice de
referencia que le ha sido aplicado es el correcto conforme al
sistema de revisión establecido en la escritura de hipoteca.
No obstante, si tienen alguna duda respecto a la corrección de la
revisión efectuada por su entidad financiera, póngase en contacto
con nuestra asociación donde le asesoraremos convenientemente sobre
la cuestión.
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